İstimlak nedir? 4 adımda nasıl gerçekleşir?

Bir taşınmazın kamu adına alınmasına istimlak (kamulaştırma) denir ve bunun için kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gereklidir. Öncelikle, yapılacak işlemin, kamu yararına olması ve kamulaştırmanın yetkili kamu kurumları tarafından yapılması şarttır. Taşınmaz sahibine ödenecek bedel, kural olarak nakit ve peşin olarak ödenir. Böylece, hem kamu yararı gözetilir, hem de mülk sahibinin hakkının korunması amaçlanır.

İstimlak işleminin, yasal bir zeminde yürütülebilmesi ve mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi için Anayasa’nın 46. maddesi kapsamında belirli şartların oluşması zorunludur. Burada, öncelikle kamu yararı kararı şarttır. Yapılacak projenin, mutlaka toplum çıkarına hizmet etmesi lazımdır. Keyfi veya şahsi kazanç odaklı projeler için bu işlem yapılamaz. İşlemi sadece devlet, belediyeler, bakanlıklar veya kanunla yetkilendirilmiş kamu tüzel kişileri (Örneğin; DSİ, Karayolları Genel Müdürlüğü) diğer bir deyişle yetkili kurumlar gerçekleştirebilir.

İstimlak bedeline itiraz edilebilir mi?

İstimlak işleminin geçerli olabilmesi için Anayasa ve ilgili kanunlarda öngörülen şartlara uyulması gerektiğinin altını çizen İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, şunları söyledi:

“İstimlak, kamu yararı doğrultusunda, taşınmazların yetkili kamu kurumlarınca kamu adına alınmasıdır. Kamulaştırma bedeli, kural olarak taşınmaz sahibine nakden ve peşin olarak ödenmek zorundadır. Bir diğer konu, istimlak bedeline itiraz edilebilir. Kamu kurumunun pazarlık aşamasında teklif ettiği bedeli, mülk sahibi kabul etmek zorunda değildir. Anlaşma sağlanamadığında, süreç mahkemeye taşınır. Mahkemenin belirlediği bilirkişi raporuna ve çıkan fiyata karşı da yasal süresi içinde üst mahkemelere (İstinaf/Yargıtay) başvurarak bedel artırımı davası açma hakkı mevcuttur. Ayrıca, belirli şartlar altında, istimlak edilen mülkün geri alınması mümkündür. Eğer, istimlak edilen mülk kamulaştırıldıktan sonra 5 yıl içinde amacı doğrultusunda kullanılmazsa (yani okul yapılacağı söylenip hiçbir şey yapılmazsa), mülk sahibi ödenen bedeli faiziyle geri iade ederek taşınmazını geri isteme (geri alma) hakkına sahip olabilmektedir.” dedi.

İstimlak süreci adım adım nasıl ilerliyor? 

Bir mülkün kamu yararı doğrultusunda devralınmasının adımları hakkında bilgiler veren İnvesttime Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, şunları anlattı:

1-Ödenek ayrılması ve kurul kararı: İlgili kamu kurumu, proje için bütçe ayırır ve kamu yararı kararı alır.

2-Kıymet takdir komisyonu ve satın alma usulü: Kurum bünyesinde kurulan komisyon, mülkün piyasa değerini (rayiç bedelini) belirler. İlk olarak, mülk sahibiyle uzlaşma yoluyla satın alma (pazarlık) masasına oturulur.

3-Bedel tespit ve tescil davası: Eğer, mülk sahibiyle fiyat konusunda anlaşılamazsa, kamu kurumu Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Bedel Tespit ve Tescil Davası” açar.

4-Mahkeme kararı ve tapu devri: Mahkeme tarafından atanan bağımsız bilirkişiler, mülkün değerini yeniden hesaplar. Belirlenen bu para, bankaya malik adına bloke edilir ve mahkeme kararıyla tapu doğrudan kamu kurumuna tescil edilir.